Vender vs. Alquilar

Si no necesitas vender tu vivienda para comprar otra, te puedes plantear la posibilidad de alquilar tu casa. Cada opción tiene sus ventajas e inconvenientes:

Preparativos para la venta

Realizar una planificación de la venta maximizará las posibilidades de obtener el precio deseado y sin sorpresas de última hora.

Un proceso de compraventa, normalmente empieza unos meses antes de que el inmueble esté disponible para ser ocupado por el comprador.

Lo primero que debes preguntarte es: si fueses el comprador ¿qué es lo que te gustaría encontrar?

Ten en cuenta que la primera impresión tiene gran incidencia en la decisión del comprador. Realizar una limpieza general, reparar desperfectos, pintar... incrementará el precio y la rapidez en que venderás tu vivienda.

Es importante que la inversión que realices se enfoque a reparar desperfectos y a mejorar la imagen, pero no es necesario realizar una gran inversión en reformar toda la vivienda. Ten en cuenta que probablemente los nuevos dueños tengan pensado algo diferente, déjales ese gasto a ellos.

En el caso del alquiler, debes tener en cuenta que los vendedores no realizarán obras, por lo que en este caso si que pueden efectuarse reformas ya que se verá incrementado el precio del alquiler.

Algunas recomendaciones para poner guapa tu casa:

• Limpieza general: Hay que profundizar en baños, cocina y lavadero. Si no tienes tiempo de realizarlo considera la posibilidad de contratar este servicio a profesionales.

• Pintura y acuchillado: una mano de pintura y un acuchillado de maderas mejorarán notablemente el aspecto de tu casa.

• Reparar desperfectos como manchas de humedad, goteras, problemas con cañerías, baldosas flotantes, parqué deteriorado, etc.

• Si la casa está vacía intenta que esté lo más limpia posible sin que se vean cables arrancados, marcas en las paredes, cajas, etc.

• Eliminar todos aquellos trastos viejos que ocupan espacio y que no contribuyen a mejorar la estética de la vivienda. También podría resultar interesante contratar un guardamuebles para retirar los muebles que no sean imprescindibles. Conseguirás que tu casa parezca más grande.

• Cerciórate de que no hay ningún mal olor. Si lo hay, haz lo que sea posible para eliminarlo.

Valorar tu vivienda

Saber cuánto puedes pedir por tu vivienda es fundamental. Una casa vale más o menos según su ubicación, su tamaño y los equipamientos que tenga (si cuenta con plaza de garaje o piscina, por ejemplo). Los servicios que haya en la zona como colegios, centros comerciales o parques, y las comunicaciones - como metro o autobuses - también suben el precio.

Hay diferentes formas de averiguar cuánto debe pagarse por tu casa:

• Valor catastral: el ayuntamiento de tu ciudad ha tenido que calcular el valor catastral de tu casa para cobrarte todos los años el IBI (impuesto sobre bienes inmuebles). Se basan para ello en la zona, en los metros cuadrados que ocupas y en la planta en la que vives. Ten en cuenta que está valoración está muy por debajo del precio de mercado, tómalo como un mínimo. Míralo en el último recibo del IBI.

• Valoración para la hipoteca: si has pedido una hipoteca para adquirir la casa que ahora vas a vender, en su día el banco tuvo que tasarla para valorar cuánto te daba de préstamo. Ese valor de tasación es otro referente. Aunque es más alto que el valor catastral, será también menor que el valor del mercado. Primero porque lógicamente tu casa vale más ahora que hace años y segundo, porque los bancos suelen tasar a la baja. Si algún día dejas de pagar la hipoteca, se quedarán con la casa y tendrán que subastarla. Tienen que asegurarse que recibirán, como mínimo, el importe de la hipoteca.

• Tasaciones oficiales: puedes encargar también que una compañía tasadora realice una tasación oficial de tu casa. Suelen cobrar un porcentaje del valor que te den. Esta tasación incluye el precio de mercado que se está pagando en esos momentos por una vivienda de tus características, y suele ser bastante preciso.

• Valoraciones de profesionales inmobiliarios: las que están establecidas en tu zona conocen bien el mercado. Lo normal es que después les des a ellos la posibilidad de intermediar para la venta o el alquiler de tu casa, aunque no sea en exclusiva.

• Estudios de mercado: consulta estudios de mercado publicados por entidades financieras y empresas tasadoras.

• Entérate de los precios de venta de viviendas similares a la tuya de tu edificio o de tu barrio.

Documentación en regla

Debes tener la escritura de compraventa y los datos del registro para poder demostrar que eres el propietario de la casa y que se encuentra registrada a tu nombre. Si en el registro figura que tu vivienda está afecta a tu hipoteca, no te preocupes, es posible que al comprador le interese subrogarse a la misma.

Hay otros documentos que no son obligatorios entre particulares pero que es interesante que tengas por si los necesita el comprador: plano de la vivienda, descripción de la vivienda y de la finca en que se encuentra con expresión de su superficie útil, medidas de seguridad contra incendios, instrucciones de uso y conservación de las instalaciones, etc.  

Anunciar tu oferta

Tienes diferentes opciones a la hora de hacer llegar tu oferta de venta a posibles compradores:

• Agencias inmobiliarias: si dispones de poco tiempo y crees que no podrás atender debidamente a los usuarios que se interesen por tu oferta, puedes dejar la operación en manos de profesionales. Una agencia inmobiliaria se encargará de valorar tu vivienda, atender las llamadas de interesados, enseñar el piso y velarán por tus intereses sobre los temas legales que surjan durante la operación.

Las agencias normalmente cobran al vendedor un porcentaje sobre el precio de venta. Tienes que decidir si quieres darles la venta en exclusiva (sólo ellos cobrarán la comisión en un periodo estipulado) o se la darás a varias agencias. Si optas por darla en exclusiva la agencia se encargará absolutamente de todo y hará una mayor inversión en anuncios pero la comisión te saldrá algo más cara.

• Carteles: coloca carteles en el balcón de casa y en portal. El inconveniente de los carteles es que prácticamente no puedes poner datos por lo que recibirás muchas llamadas que buscan otra cosa. Los porteros pueden ayudar bastante informando a interesados y enseñando tu casa si es que tú no puedes. También puedes hacer fotocopias con los datos básicos y colocarlas en tablones de anuncios.

• Boca a boca: coméntale a todos tus allegados que vendes tu casa. Te sorprenderá lo bien que funciona.

• Anuncios por palabras: existen infinidad de periódicos en los que anunciar tu oferta. Casi todos presentan más inconvenientes que ventajas. Resultan incómodos a la hora de buscar, el número de palabras es muy limitado por lo que recibirás muchas llamadas de interesados que en realidad buscan otro tipo de vivienda, y tienes que estar pendiente de las renovaciones.

• Internet: también hay muchos portales inmobiliarios en Internet que ofrecen la posibilidad de que insertes un anuncio gratis de tu vivienda. Pero ninguno cuenta con los medios con los que cuenta PortalViviendas.com con la única finalidad de que el posible comprador obtenga toda la información sobre tu vivienda de forma que sólo se pongan en contacto contigo aquellos que realmente estén interesados. Nuestros anuncios contarán con amplia información, reportajes fotográficos, planos, visitas virtuales, callejeros, etc.

Las visitas virtuales permiten que tu vivienda esté visible en cualquier momento en nuestra Web de forma que tu mantienes tu intimidad y el comprador se puede hacer una idea muy clara de cómo es tu casa.

La visita

Antes de que el primer comprador visite tu casa, tienes que tener claros el precio de venta, la cantidad de señal y los plazos para la escritura y la entrega de llaves.

Si el comprador ha llegado a ti a través de PortalViviendas.com ya conoce muy bien tu casa, la ha visto en fotos y está muy interesado. Merece la pena invertir el tiempo en enseñársela y en informarle de todo lo que desee saber.

Por otro lado, están los interesados que simplemente les gusta ver casas y no les importa perder el tiempo. Si detectas uno de estos “compradores” haz lo que sea posible por deshacerte de ellos, nunca comprarán.

Si un comprador realiza más de una visita con diferentes acompañantes es que está muy interesado. Mantente firme en las negociaciones.

Se sincero: si desde un principio comunicas al comprador los posibles defectos de tu vivienda, aportarás una imagen de transparencia y de seriedad. Si por el contrario lo averigua por otro lado pensará que le ocultas algo y probablemente no siga adelante.

No seas excesivamente comercial: puede denotar que tienes prisa por vender o que no estás diciendo toda la verdad. No intentes hacer virtudes de lo que en realidad son defectos.

Intenta siempre proyectar una imagen de seriedad y confianza, se simplemente amable y aporta toda la información que pueda ser útil al comprador.

Contratos y registro

Señal o arras

Podéis firmar un contrato de señal o arras antes de firmar un contrato de compraventa mediante el cual el comprador se compromete a comprar la vivienda en un periodo determinado o si no pierde la señal, y tú te comprometes a venderle la vivienda durante ese periodo o tendrás que indemnizarle con el doble del importe de la señal. La cantidad de la señal suele ser de entre un 5% y un 10% del valor total de la casa y se descontará del precio total de la misma.

Contrato de compraventa

Podéis acordar también que la señal te la pague el comprador al hacer el contrato privado de compraventa sin hacer contrato de arras previamente. El comprador necesitará este contrato si va a solicitar una hipoteca para comprar la vivienda.

En el contrato deben figurar los siguientes datos:

- Los nombres completos de ambas partes (si tu casa también está a nombre de otras personas, tienen que figurar todos).
- La descripción exacta de la finca que se vende: situación, medidas de la vivienda y otros, como terraza, piscina, trastero o garaje.
- El estado de cargas, en caso de que las tenga.
- El precio total de la casa.
- La cantidad que te entrega como señal en ese momento y que se descontará del total pactado.
- La fecha en que se realizará la escritura pública ante notario (o el tiempo mínimo y máximo en que tendrá que realizarse).
- Los plazos de entrega de las cantidades restantes hasta la totalidad (o la fecha en que se entregará el resto de una vez, normalmente en el acto de la firma de la escritura).
- La fecha en que entregarás las llaves de la casa (nunca antes de recibir la totalidad del dinero).
Escritura pública

Aunque el acuerdo privado es un contrato de compraventa totalmente legal, para inscribir la vivienda en el registro de la propiedad es necesaria la existencia de una escritura pública ante notario. En el momento de ir a escriturar ante notario, tendrás que tener preparado:

- DNI
- Título acreditativo de la propiedad.
- El contrato de compraventa en el que viene especificada la señal que te han dado.
- La última escritura de transmisión de la finca.
- Certificado que acredite que estás al corriente de pago de la comunidad de propietarios.
- Último recibo del I.B.I. (impuesto sobre bienes inmuebles). Es la tasa municipal que grava la propiedad de la finca, según la valoración del catastro y que pagas cada año.

En la escritura deben constar todos estos detalles:

- Capacidad de los contratantes
- Descripción física de la finca
- Precio total de la compraventa
- Fecha de entrega de la vivienda
- Forma de pago: si éste es aplazado, debe indicarse la cantidad aplazada y fecha de vencimiento, expresando por separado la cantidad correspondiente a intereses (deducibles del impuesto sobre la renta.)
- El título de adquisición y su inscripción en el Registro de la Propiedad a nombre del vendedor
- Cargas a las que está afecto el inmueble
- Situación arrendaticia
- Obligaciones fiscales
- Pago de gastos de comunidad
- Cláusulas penales: estas cláusulas penalizan de igual manera todo incumplimiento, ya sea del comprador o del vendedor.

El Notario realiza diversas funciones que van, desde juzgar la capacidad de los contratantes, hasta el asesoramiento a las partes y advertencia de las disposiciones legales aplicables, tanto civiles como administrativas y fiscales.

Gastos asociados a la venta de un inmueble

Si no se pacta nada en el contrato privado o si se indica que los gastos son "según ley", el vendedor pagará la plusvalía y la mayor parte de la escritura, mientras que el comprador pagará la otra parte de la escritura (copias).