Primeras decisiones

Si por fin te decides a buscar vivienda, debes tener en cuenta algunas decisiones básicas previamente que te vendrán bien en el proceso de compra:

El Precio:

Es muy importante que valores tus posibilidades económicas y has de tener en cuenta que además del propio precio de la vivienda,  los trámites necesarios en el proceso de compra habrán de añadirse a tal cuantía a fin de que tengas claro cuanto te va a costar el inmueble.

La Zona:

Elegir una zona que te guste es una de las decisiones más importantes ya que esto ayudará a una revalorización de la vivienda en un futuro. Ten en cuenta además que esté bien comuncada por transportes públicos, zonas comerciales cercanas, colegios, zonas verdes, aparcamientos...

Otros criterios de búsqueda:

Debes también realizar una lista de los requisitos imprescindibles para la compra de una vivienda en cuanto a equipamiento general para de este modo filtrar muchas ofertas que existen en el mercado:

Gasto mensual de comunidad

Pistas deportivas

Gastos de comunidad

Armarios empotrados

Derramas previstas

Gimnasio

Calle y número

Sauna

Piso (ático, sótano, último piso...)

Salón social

Exterior

Zona infantil

Interior dando a jardines

Parques cercanos

Interior con luz

Número de vecinos

Orientación

Colegios

Número de habitaciones

Supermercado

Número de baños

Transporte público

Ascensor

Chimenea

Cocina amueblada

Obras previstas en la calle

Electrodomésticos

Obras previstas en la casa

Calefacción central

Gas natural

Aire acondicionado

Montacargas

Escalones de acceso

Terraza

Vistas

Portero físico o portero automático

Calidades suelos

Zona de servicio

Jardines

Techos altos

Si es antigua:

Año de construcción de la casa

Rehabilitada o necesita obras

Instalación eléctrica reciente

Estado fontanería

Si está en construcción:

Planos

Calidades constructivas

Posibilidad de modificaciones

Plazo de entrega

Financiación

Dónde buscar

En la calle: ¡abre bien los ojos! Date un paseo por las zonas que más te interesan y presta atención a carteles de venta en portales y fachadas. Algunas de esas viviendas te las pueden enseñar los porteros si es que coincide que están en la portería (horario de oficina). Si llamas en ese momento a los números de los carteles que se anuncian para poder visitar las viviendas, es probable que no consigas hacerlo en ese momento. Lo más recomendable es que programes unas cuantas citas antes en la zona que más te interesa para realizarlas en una misma jornada, sin que tengas que desplazarte mucho de una a otra. En cualquier caso, ten en cuenta que buscar piso pateándote las calles sólo tiene sentido si tienes un especial interés por una zona en concreto ya que es una tarea que requiere mucho tiempo y paciencia.

En prensa: buscar entre los miles de clasificados que se anuncian diariamente puede resultar una misión imposible. Los anuncios están clasificados por precio o por zona y no distinguen si son de particulares o de agencias ni por otras características de los inmuebles. Organizar y filtrar toda esa información es una labor ardua y encontrar lo que buscas requiere perder mucho tiempo en repasar los anuncios, realizar llamadas y sobretodo realizar visitas inútiles.

Agencias inmobiliarias: si no quieres complicarte mucho la vida acude a un profesional inmobiliario y dile exactamente qué es lo que quieres. Ellos se encargarán de buscártelo y de organizar las visitas.

En Internet: son numerosos los portales inmobiliarios en los que puedes realizar búsquedas de inmuebles. Todos estos portales te pueden facilitar mucho la búsqueda de inmuebles al poder filtrar fácilmente los datos. PortalViviendas.com aporta además en todos sus anuncios reportajes fotográficos de todas las estancias y fotografías panorámicas para que no necesites desplazarte para ver la vivienda y evites perder el tiempo en visitas inútiles. Adicionalmente PortalViviendas.com es el portal con más información por inmueble del mercado y contamos con una serie de utilidades que te facilitarán enormemente la búsqueda de tu casa ideal.

Contrasta el precio

Averigua el precio medio por m² construido en esa misma zona y compáralo con el precio ofertado. Ten en cuenta que obra nueva es siempre algo más caro que segunda mano para una misma zona. Hay diferentes fuentes de información sobre precios: informes de sociedades de tasación, de entidades financieras, etc.

Otra forma de averiguar los precios medios de la vivienda en Madrid es hacer una búsqueda en PortalViviendas.com, en el listado de resultados obtendrás los precios medios por m² para los criterios que hayas definido. También puedes consultar la evolución de precios dentro de nuestras guías e informes.

Siempre puedes intentar negociar el precio de venta, especialmente si sabes que está por encima del precio de mercado.

Solicita información

Si la vivienda que vas a comprar es de obra nueva te aconsejemos que solicites toda esta información al promotor:

• Nombre o razón social, domicilio y, en su caso, datos de inscripción en el registro mercantil del vendedor. Cuando se trate de la primera transmisión, se indicarán el nombre y domicilio del arquitecto y el nombre o razón social del constructor.

• Datos identificativos de la inscripción del inmueble en el registro de la propiedad.

• Precio total de la vivienda y servicios accesorios y anejos. El precio no incluirá el iva si está sujeto a este impuesto (si se trata de una primera transmisión efectuada por un promotor). En otro caso, se indicará la cuota que corresponda por el impuesto de transmisiones patrimoniales.

• Forma de pago. En caso de pactarse aplazamientos, se indicarán el tipo de interés aplicable y las cantidades que corresponderá abonar por principal e intereses, así como las fechas de vencimiento de ambas.

• Cuando la vivienda es de nueva construcción, el vendedor tiene que poner a disposición del comprador: cédula urbanística (situación urbanística de la finca), licencias necesarias para la construcción, licencia necesaria para la ocupación y utilización de la vivienda (cédula de habitabilidad), estatutos y normas de funcionamiento de la comunidad de propietarios. Si la edificación no está finalizada, se ha de hacer constar la fecha de entrega.

• Plano general del emplazamiento de la vivienda y de la vivienda misma descripción de la vivienda que incluya la superficie útil y descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de otros equipamientos (si los tiene), de la estructura del inmueble y de sus cimientos.

• Memoria de calidades completa de los revestimientos interiores y aislamientos acústicos de la vivienda (suelos, muros y techos), del edificio, zonas comunes y accesorios, tipos de madera, cristales y grosor de los mismos, materiales empleados en puertas, ventanas, armarios, etc.

• Descripción y gráfico de las instalaciones y redes de distribución de los distintos bienes comunes así como de los servicios y suministros en el interior de las viviendas (redes eléctrica, de agua, de gas y de calefacción.)

• Medidas de seguridad contra el fuego y equipos de extinción de incendios instalados en el inmueble.

• Características de los ascensores y montacargas instalados en el inmueble y medidas de seguridad con que cuentan.

• Descripción de las medidas de ahorro energético en la construcción, y de los materiales y sistemas de aislamiento térmico de que dispone el inmueble, tanto en los elementos comunes como en las viviendas, con indicación de la toxicidad de los mismos.

• Descripción y gráfico de las redes de saneamiento y evacuación del inmueble y de la vivienda y su conexión con la red general, así como las dimensiones de las ventanas, superficies de iluminación y ventilación.

Si ya estás decidida/o a comprar, los primeros pasos que debes tomar son:

• Si la vivienda es de segunda mano: es imprescindible que obtengas una nota simple del registro de la propiedad en la que debes comprobar que el inmueble está libre de cargas (que no pesa sobre él ningún embargo ni hipoteca), y donde se especifican las características de ese inmueble y su actual propietario.

• Si decidimos comprar una vivienda nueva o en construcción, el promotor nos informará de los datos de inscripción en el Registro Mercantil, los planos, el precio final y la forma de pago. La licencia de primera ocupación tan sólo será otorgada al comprador cuando la vivienda esté acabada, en el caso de las viviendas en construcción.

Contratos y registro

Señal o arra

Una vez que has comprobado que todo está en regla es el momento de pagar una señal de entre un 5% y un 10% del valor total de la casa, y de firmar el contrato de señal o arras por el cual tú te comprometes a comprar la vivienda en un periodo determinado o si no pierdes la señal, y el vendedor se compromete a venderte la vivienda durante ese periodo o te tendrá que indemnizar con el doble del importe de la señal. La cantidad de la señal se descontará del precio total de la vivienda.

Contrato de compraventa

Aunque lo recomendable es firmar el contrato de compraventa directamente en un documento público (escritura ante notario), es frecuente que el comprador y el vendedor formalicen previamente la compraventa mediante la firma de un contrato privado, dónde también se establece quién se hará cargo de los gastos e impuestos que origine la operación. Ten en cuenta que el mero hecho de firmar un contrato privado de compraventa no te convierte en propietario de la vivienda hasta que no se firme.

En el contrato deben figurar los siguientes datos:

- Los nombres completos de ambas partes.
- La descripción exacta de la finca que se vende: situación, medidas de la vivienda y otros, como terraza, piscina, trastero o garaje.
- El estado de cargas, en caso de que las tenga.
- El precio total de la casa.
- La cantidad que entregas como señal en ese momento y que se descontará del total pactado.
- La fecha en que se realizará la escritura pública ante notario (o el tiempo mínimo y máximo en que tendrá que realizarse).
- Los plazos de entrega de las cantidades restantes hasta la totalidad (o la fecha en que se entregará el resto de una vez, normalmente en el acto de la firma de la escritura).
- La fecha en que te entregarán las llaves de la casa.

Se pueden acordar diferentes formas de pago:

Al contado: es decir, el importe íntegro se entrega en el acto de la firma del contrato de compraventa. En este caso lo más recomendable es firmar directamente la escritura ante notario.

Aplazado: lo habitual, cuando se firma un contrato privado de compraventa es que el precio se realice aplazado reservando la mayor cantidad posible para la firma de la escritura. En el caso de compraventa con precio aplazado, el vendedor puede garantizarse la venta, mediante una condición resolutoria, lo que significa que si el comprador no paga el inmueble vuelve a ser de su propiedad.

Subrogación de cargas: las cargas preexistentes, como la hipoteca y los recibos impagados deben descontarse del precio entregado al vendedor. Si vamos a subrogarnos en ellas, debemos ponernos en contacto con el acreedor para determinar las condiciones. En el caso de que exista una hipoteca, debe saber que la entidad financiera tiene que dar su consentimiento para que usted pueda seguir pagando el préstamo que tiene la vivienda, lo que se hará en el momento de la firma de la escritura.

Escritura pública

La escritura es el contrato de compraventa formalizado ante notario. Recuerda que hasta que sólo se puede registrar la propiedad con la escritura pública. En la escritura deben constar todos estos detalles:

- Capacidad de los contratantes
- Descripción física de la finca
- Precio total de la compraventa
- Fecha de entrega de la vivienda
- Forma de pago: si éste es aplazado, debe indicarse la cantidad aplazada y fecha de vencimiento, expresando por separado la cantidad correspondiente a intereses (deducibles del impuesto sobre la renta.)
- El título de adquisición y su inscripción en el Registro de la Propiedad a nombre del vendedor
- Cargas a las que está afecto el inmueble
- Situación arrendaticia
- Obligaciones fiscales
- Pago de gastos de comunidad
- Cláusulas penales: estas cláusulas penalizan de igual manera todo incumplimiento, ya sea del comprador o del vendedor.

El Notario realiza diversas funciones que van, desde juzgar la capacidad de los contratantes, hasta el asesoramiento a las partes y advertencia de las disposiciones legales aplicables, tanto civiles como administrativas y fiscales.

El contrato ha de ser redactado con claridad y sencillez, sin hacer referencia a documentos no facilitados al comprador previa o simultáneamente a la firma del contrato.

Como comprador deberás cuidar y observar que en el contrato figuren las siguientes cláusulas:

- Título acreditativo de propiedad y cargas.
- Descripción de la vivienda.
- Precio total
- Forma de pago: condiciones de amortización de los créditos concedidos o cláusulas que faculten al vendedor a incrementar el precio aplazado durante la vigencia del contrato
- Fecha de entrega de la vivienda
- Cláusulas penales: en los contratos privados es práctica habitual la entrega de unas cantidades en concepto de anticipo y/o señal para vincular al comprador y al vendedor, siendo igualmente habitual la existencia de cláusulas penales que penalizan el incumplimiento del contrato. Como comprador tienes que asegurarte de que dichas cláusulas penalicen de igual manera todo incumplimiento, ya sea del comprador o del vendedor Cláusulas especiales. En el caso de la compra de vivienda en construcción o de futura construcción debe figurar además una cláusula por la que el constructor se obliga a garantizar la devolución de las cantidades anticipadas, más el 6% de interés anual mediante el contrato de seguro o mediante aval bancario, tal y como obliga la ley.

En el momento de la firma del contrato el vendedor deberá entregar al comprador el documento que acredite la garantía señalada en esta cláusula. En el caso de existir alguna modificación no previsible durante la construcción de los pisos que suponga incremento del precio, esto deberá ser comunicado al comprador, quien podrá dar o no su conformidad. Si el comprador quisiera hacer algún tipo de reforma, ésta deberá estar convenientemente documentada en contenido, precio y plazo de entrega.

Hay ocasiones en que la venta de un inmueble se formaliza con un contrato privado. En estos casos el inmueble no se puede inscribir en el registro hasta que no se firme una escritura pública de compraventa. Recuerda que la inscripción en el registro es la que acredita y garantiza tu propiedad frente a terceros.

Después de la firma, se deberán pagar los gastos de los impuestos y se inscribirá en el Registro de la Propiedad.

Gastos asociados a la compra de una vivienda

Impuestos:

Viviendas de obra nueva: 7% de IVA que pagas directamente al vendedor. 5 % de IGIC en las Islas Canarias.
Viviendas de segunda mano: 7% del valor escriturado de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: este impuesto es competencia de las Comunidades Autónomas. En algunas es un tipo fijo del 0,5%, en otras, como Catalunya o Madrid, varía entre un 0,5% y un 1% en función del precio de la vivienda. El 1% se paga por viviendas con un valor superior a 180.000 euros.

Notario: sus tarifas están reguladas oficialmente. Dependiendo del precio de la vivienda varían de un 0,1% a un 0,5%.

Registro: las tarifas están reguladas oficialmente. Dependiendo del precio de la vivienda varían de un 0,1% a un 0,2%.

Si no se pacta nada en el contrato privado o si se indica que los gastos son "según ley", el vendedor pagará la plusvalía y la mayor parte de la escritura, mientras que el comprador pagará la otra parte de la escritura (copias).

Ayudas oficiales para comprar vivienda

Viviendas protegidas

Para un sueldo medio acceder a una vivienda se está convirtiendo, con la subida de precios de los últimos años, en algo casi imposible. Una alternativa es intentar acceder a una vivienda protegida o alguna subvención que te financie parte de la compra. Te explicamos cómo.

Las viviendas protegidas se caracterizan por estar destinadas a personas con ciertos ingresos familiares, por tener ciertas especificaciones de construcción y tamaño, y por que su precio por m² está limitado (en Madrid a 1.362,31€).

Las viviendas protegidas pueden estar construidas por promotoras privadas o directamente por la administración. En el primer caso, las promotoras reciben el suelo a un precio más barato y pueden acceder a ayudas económicas para la construcción del inmueble. Hay diferentes tipos de vivienda protegida. Las viviendas de protección oficial (VPO) pueden ser VPO en régimen general y VPO en régimen especial. Por otro lado están las viviendas de promoción pública (VPP).

Se diferencian básicamente en el nivel de ingresos máximo para poder solicitarlas:

• Las VPO en régimen general tienen el m² más caro que las de régimen especial. Los ingresos familiares ponderados deben ser inferiores a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional (6.316 eur en el 2003). Si esos ingresos, se aplica un coeficiente reductor de entre un 3% y un 17% en función del número de miembros que compongan la unidad familiar.
• Para una VPO en régimen especial los ingresos familiares ponderados deben ser inferiores a 2,5 veces el salario mínimo interprofesional (6.316 eur en el 2003).
• Las VPP son construidas directamente por la administración y están destinadas a familias en situación de necesidad. Los ingresos anuales máximos que puede tener una familia para solicitar una de estas viviendas tienen que ser inferiores al 1,5 del salario mínimo interprofesional. Cuando se construye una promoción de estas viviendas, la mitad se entrega a las familias con extrema necesidad y la otra mitad se sortea entre los demás solicitantes que cumplen los requisitos exigidos.

Hay otros requisitos para acceder a cualquier tipo de vivienda protegida:

• No puedes ser propietario de otra vivienda protegida.
• No puedes ser propietario de una vivienda libre en el mismo municipio donde vas a solicitar la protegida.
• Debes destinar la vivienda que solicitas a tu residencia habitual.

En cuanto a la calidad de la construcción, la administración pone condiciones a las constructoras sobre los materiales que éstas pueden usar. Además es normal que las viviendas cuenten con trastero y garaje, y cada vez es más habitual que incluyan piscina y zonas verdes.

Las viviendas protegidas no pueden superar cierto tamaño, generalmente 90m², aunque en algunas comunidades este tamaño puede ser superior si se trata de una familia numerosa.

Existe la creencia de que las promociones de viviendas protegidas se suelen construir en zonas desfavorecidas. Sin embargo, encontramos ejemplos claros de lo contrario como Sanchinarro o las Tablas en la zona norte de Madrid, donde el precio del suelo se ha revalorizado enormemente en los últimos tres años.

Préstamos cualificados

Son las hipotecas que se destinan a la adquisición de viviendas de protección oficial.

Si tus ingresos familiares ponderados no son superiores a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, puedes solicitar un préstamo cualificado. Los ingresos familiares ponderados se calculan con ciertos coeficientes que varían según la zona geográfica y el número de miembros familiares, entre otros factores.

Las condiciones de las ofertas hipotecarias tradicionales las marcan las entidades financieras en un entorno de competencia y según la evolución mensual de los índices hipotecarios. En cambio, las condiciones crediticias de los préstamos cualificados están reguladas por el Gobierno central y por los convenios firmados con las diferentes comunidades autónomas.

El Euribor descendió hasta el 2,22% en enero de 2004. Te preguntarás por qué la financiación de este tipo de inmuebles permanece en el 4,45% de interés efectivo anual.

La respuesta a este interrogante se contesta tras conocer cuáles son las peculiaridades de los préstamos cualificados:

Los préstamos cualificados permiten financiar hasta el 80% del precio máximo legal de la VPP, carecen de comisiones de apertura y de cancelación y se contratan a un plazo de 20 años.

Sin embargo, la característica más importante es que el tipo de interés efectivo anual vigente está tutelado por el Ministerio de Fomento. El interés anual no varía durante la vida del crédito –salvo que lo modifique Fomento–, lo que permite al particular blindarse contra las variaciones al alza de los tipos de interés.

Que el plazo de amortización sea de 20 años implica un mayor tipo de interés de partida, aunque siempre por debajo de las condiciones ofrecidas en las hipotecas tradicionales para dicho vencimiento.

Esto es así porque el cálculo de este tipo efectivo se realiza por Fomento, tras ponderar a la baja las diferentes ofertas competitivas del mercado español.

El tipo de interés establecido por el plan de vivienda 2002-2005 del ministerio de fomento será el 85% del tipo de interés medio que registre el conjunto de las entidades bancarias en los dos últimos meses de cada año.

Subvención para la entrada de una vivienda y subsidiación del préstamo hipotecario

Otras ayudas que se pueden solicitar son una ayuda a la entrada, que es un porcentaje del precio de la vivienda y también subsidiación del préstamo hipotecario, es decir un porcentaje de la cuota mensual del préstamo. Las ayudas varían en función de los ingresos, que se miden multiplicando el salario mínimo interprofesional (smi) por 1,5, 2,5, 3,5 o 4,5